TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter önünde resen düzenlenmesi gereken, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir ön sözleşmedir. Belirli bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içerir. Uygulamada daha çok iki tarafı borç altına sokan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine rastlanır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şarta bağlı olarak yapılması da mümkündür. Bu şart geciktirici şart olabileceği gibi, bozucu şart da olabilir.

HUKUKİ NİTELİĞİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi iki tarafa tam borç yükleyen bir borç sözleşmesidir. Tarafların yüklenmiş oldukları borç ileride asıl taşınmaz satış sözleşmesini yapmaktır. Vaat borçlusu (satıcı) malik olduğu sözleşme konusu taşınmazı ileride yapılacak satış sözleşmesi ile satmayı üstlenirken, vaat alacaklısı (alıcı) bu taşınmazı alma sözü verir. Taşınmaz satış vaadinde satışı isteme konusunda tanınan hak bir yenilik doğuran haktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin vermiş olduğu hak, niteliği gereği herkese karşı ileri sürülebilen ayni bir hak değildir, bu hak şahsi hak olup taraflar arasında hüküm doğurur.

SÖZLEŞMENİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Bir taşınmazın taşınmaz satış vaadine konu olabilmesi için tapu sicilinde taşınmaz olarak kayıtlı olması gerekir. Tapusu bulunmayan taşınmazların vaade konu edilmesi mümkün değildir. Bütünleyici parçalar ve doğal ürünler esas taşınmaz ile birlikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olabilir.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine konu edilebilir.
El birliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ise; ortakların birbirinden bağımsız tasarruf yetkileri bulunmadığından, elbirliği mülkiyetine konu taşınmazların vaadi, taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ifa imkansızlığı ile karşılaşılabilir. Bu durumda öncelikle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi yoluna başvurularak ifa imkansızlığı ortadan kaldırılabilir.
Başkasına ait bir taşınmaz da satış vaadine konu olabilir. Zira, satış vaadi sözleşmesi borç doğuran bir sözleşmedir ve borç doğuran sözleşmelerin geçerliliği tarafların tasarruf yetkisine sahip olup olmamasına bağlı değildir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Noterlik kanunu madde 60/3’e göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkisi noterlerdedir. Noterler bu sözleşmeyi düzenleme şeklinde yapmak zorundadır. Sözleşme noter huzurunda iki tarafça imzalanarak geçerlilik kazanır. Tarafların imzasının eksik olması sözleşmeyi kesin hükümsüz hale getirir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflarının hak ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Sözleşme yapma ehliyeti, tarafların her ikisi bakımından mevcut olmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli bir sözleşme olarak kurulabilmesi için tarafların sözleşme yapma ehliyetine, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulduğu sırada sahip olması gerekir.
Taşınmaz satış vaadinin geçerli olarak kurulduğundan bahsedilebilmesi için taşınmaz satış bedelinin belli olması gerekir. Yine bununla birlikte ödenecek bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin olmasına) ilişkin açık hüküm olması zorunludur.

SÖZLEŞMENİN KARMA SÖZLEŞME OLARAK DÜZENLENMESİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin; yaygın olarak arsa payı karşı inşaat sözleşmesi, bağımsız bölüm inşaasının ve devrinin vaat edildiği sözleşmeler ve inşaat gelir/yapı ortaklığı sözleşmeleri ile birlikte karma sözleşme olarak yani kanunda düzenlenmiş sözleşmelerin birkaçını bir araya getirerek kanunda düzenlenmiş sözleşmelerden bağımsız olarak oluşan sözleşmeler şeklinde oluşturulması mümkündür. Burada iki ayrı sözleşmenin bir arada uygulanması söz konusudur. Karma sözleşmelere uygulanacak hükümler kural olarak, sözleşmeyi meydana getiren her bir edimin alındığı sözleşmelere uygulanacak olan hükümlerdir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, diğer bir sözleşme ile birlikte karma sözleşme şeklinde kurulmuşsa, sözleşmenin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin kısmına taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin hükümler, buna karşılık karma sözleşmeyi oluşturan diğer sözleşmede eser sözleşmesi bulunuyorsa, eser sözleşmesine ilişkin kısmına eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanacaktır.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE ZAMANAŞIMI

Satış vaadinden doğan talepler on yıllık zamanaşımı süresine tâbidir. Zamanaşımı süresi ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlar. Zamanaşımı süresinden önceden feragat mümkün değildir.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

Sözleşmenin İfa Edilmesi: Geçerli bir şekilde yapılan taşınmaz vaadi sözleşmesinde taraflardan her ikisi de asıl sözleşme olan satış sözleşmesinin yapılmasını isteyebilir. Taraflarca kararlaştırılmış bir süre yoksa veya hukuki ilişkiden bir sonuç çıkarılamıyorsa, borcun doğumu anından itibaren borcun ifası istenebilecektir. Eğer taraflar taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi için belirli bir sürenin geçmesini öngörmüşse, söz konusu bu süre geçtikten sonra sözleşmenin ifası istenebilecektir. Taşınmaz satış vaadinden doğan borcun ifa edilememesi durumunda Türk Borçlar Kanunu 112. Maddesine göre “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” Yani borcunu gereği gibi yerine getiremeyen taraf diğer tarafın kusurunun olmadığını ispat etmedikçe diğer tarafın zararını gidermekle yükümlüdür. Taraflardan biri veya her ikisi birden taşınmaz satış vaadinden doğan hakkını kullanmak istediği zaman, tarafların tapu sicil müdürlüğüne giderek asıl satış sözleşmesini yapmaları gerekir. Tapu sicil müdürlüğünde asıl satış sözleşmesi yapıldığında borç ifa edilmiş olur.
Sözleşmede Belirlenen Ediminin İfasının Zamanaşımına Uğramış Olması: Bir hakkın belirlenen süreler içerisinde kullanılmaması halinde zamanaşımı söz konusudur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için bu süre 10 yıldır.
Sözleşmenin Feshedilmesi: Her sözleşme gibi bu sözleşme de feshedilebilir. Taraflar sözleşmeyi karşılıklı olarak da feshedebilirler. Önemli olan sözleşmenin yapılması hangi şekle tabiyse feshi de aynı şekle bağlı olmalıdır. Yani taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde yapılan feshin geçerli olabilmesi noter vasıtasıyla yapılmış olmasına bağlıdır.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE TAPUYA ŞERH VERİLMESİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, taraflardan bir isterse tapu siciline şerh verilebilir. Satın alma hakkının şerhi, bu hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi imkanını sağlar. Taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilir. Şerhin yapılması için şerh anlaşmasına gerek yoktur. Şerhin etkisi beş yıldır. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaması durumunda şerhin etkisi düşer.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kişinin sahip mülkiyet hakkına önemli yükümlülükler getirmesi sebebi ile hak kayıpları yaşanmaması adına bir avukat takibinde yapılmasını tavsiye ederiz.

Taşınmaz satış vaadi nedir?